Impressum einer Hausverwaltung: Welche Angaben Pflicht sind

Die allgemeinen Informationspflichten für Websites stehen seit Mai 2024 in § 5 des Digitale-Dienste-Gesetzes (DDG). Vorher war es § 5 des Telemediengesetzes – wer sein Impressum seitdem nicht angesehen hat, verweist dort womöglich noch auf das TMG. Inhaltlich sind die Pflichten dieselben geblieben.

Das Gesetz verlangt, dass die Angaben leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und ständig verfügbar sind. In der Praxis heißt das: ein Verweis mit der Bezeichnung „Impressum“ von jeder Seite aus, erreichbar mit einem Klick, nicht hinter einem Formular und nicht nur als PDF.

Name und Anschrift

Der Name, unter dem Sie auftreten, und die Anschrift, unter der Sie niedergelassen sind – eine Anschrift, an die zugestellt werden kann, also kein Postfach. Bei einer juristischen Person kommen Rechtsform und Vertretungsberechtigte dazu: bei einer GmbH also „GmbH“ und die Geschäftsführer namentlich.

Kontakt

Angaben, die eine schnelle elektronische Kontaktaufnahme ermöglichen, einschließlich der E-Mail-Adresse. Die Telefonnummer ist dabei das übliche und für eine Verwaltung ohnehin selbstverständliche zweite Mittel. Eine E-Mail-Adresse nur als Bild oder nur über ein Formular genügt nicht.

Die Aufsichtsbehörde

Das ist die Angabe, die am häufigsten fehlt. Wer Wohnimmobilien verwaltet, braucht dafür eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung – und damit ist die Tätigkeit eine, die der behördlichen Zulassung bedarf. Für solche Tätigkeiten verlangt § 5 Absatz 1 Nummer 3 DDG die Angabe der zuständigen Aufsichtsbehörde, mit Name und Anschrift.

Welche Behörde das ist, regeln die Länder unterschiedlich: In Bayern ist es in der Regel die Kreisverwaltungsbehörde, also das Landratsamt oder die kreisfreie Stadt, in anderen Bundesländern teils die Industrie- und Handelskammer. Maßgeblich ist die Stelle, die Ihnen die Erlaubnis erteilt hat – sie steht auf Ihrem Erlaubnisbescheid.

Register und Registernummer

Sind Sie im Handels-, Vereins-, Partnerschafts- oder Genossenschaftsregister eingetragen, gehören das Register und die Nummer ins Impressum – also etwa „Amtsgericht Regensburg, HRB 12345“. Ein Einzelunternehmen ohne Handelsregistereintrag hat hier nichts anzugeben.

Umsatzsteuer-Identifikationsnummer

Wenn Sie eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer nach § 27a Umsatzsteuergesetz haben, muss sie genannt werden. Die Steuernummer gehört dagegen nicht ins Impressum – sie ist nicht gefordert und hat dort nichts zu suchen.

Verantwortlicher für redaktionelle Inhalte

Enthält die Website journalistisch-redaktionelle Inhalte – etwa eine Nachrichtenspalte oder regelmäßige Fachbeiträge –, verlangt § 18 Absatz 2 des Medienstaatsvertrags zusätzlich einen namentlich Verantwortlichen mit Anschrift. Bei einer Website, die nur die eigenen Leistungen beschreibt, greift das nicht. Im Zweifel ist die Angabe harmlos: Sie steht in vielen Impressen auch dann, wenn sie nicht gefordert wäre.

Neben dem DDG gibt es für Dienstleistungen die Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung (DL-InfoV). Die Verwaltung von Immobilien fällt darunter. Sie verlangt einige Angaben, die über das Impressum hinausgehen, aber dort üblicherweise mit abgehandelt werden:

• die zuständige Behörde beziehungsweise die einheitliche Stelle, wenn die Tätigkeit einer Erlaubnis bedarf – deckt sich bei Ihnen mit der Angabe aus dem DDG,
• Angaben zu bestehenden Berufshaftpflicht- oder Vermögensschadenhaftpflichtversicherungen, also Name und Anschrift des Versicherers und der räumliche Geltungsbereich, soweit eine solche Versicherung besteht,
• die allgemeinen Geschäftsbedingungen, sofern Sie welche verwenden,
• Klauseln zu Rechtswahl und Gerichtsstand, sofern vereinbart,
• die wesentlichen Merkmale der Dienstleistung, soweit sie sich nicht aus dem Zusammenhang ergeben.

Dazu kommt ein Satz zur Verbraucherstreitbeilegung: Wer mehr als zehn Personen beschäftigt, muss nach § 36 des Verbraucherstreitbeilegungsgesetzes darüber informieren, ob er zur Teilnahme an einem Schlichtungsverfahren bereit ist – und das auch dann, wenn die Antwort „nein“ lautet.

• Die Aufsichtsbehörde fehlt. Der häufigste Fehler bei Hausverwaltungen, und zugleich der, der am leichtesten von außen auffällt.
• Es wird noch auf das TMG verwiesen. Inhaltlich unschädlich, aber es zeigt, wann die Seite zuletzt angesehen wurde – und die Datenschutzerklärung daneben ist dann meist genauso alt.
• Die E-Mail-Adresse steht nur als Bild oder ist durch ein Formular ersetzt. Das Gesetz verlangt die Adresse selbst.
• Vertretungsberechtigte fehlen. Bei einer GmbH gehören die Geschäftsführer namentlich hinein, nicht nur die Firma.
• Das Impressum ist nicht von jeder Seite erreichbar. Es gehört in die Fußzeile, auf jeder Seite, mit dem Wort „Impressum“ – nicht unter „Über uns“ versteckt.

Sie ist ein eigener Text mit eigener Pflicht und gehört auf eine eigene Seite, ebenfalls aus der Fußzeile erreichbar. Entscheidend ist, dass sie beschreibt, was Ihre Seite tatsächlich tut: Welche Daten nimmt das Kontaktformular auf? Wird ein Kartendienst eingebunden? Läuft eine Reichweitenmessung? Steht dort eine Mustererklärung, in der Dinge beschrieben sind, die es auf der Seite nicht gibt – oder umgekehrt –, ist sie falsch.

Bei einer Hausverwaltung kommt ein Punkt dazu, den andere Betriebe nicht haben: Wenn Mieter über ein Formular Schäden melden oder ein Portal eingebunden ist, werden Daten von Menschen verarbeitet, die mit Ihnen nicht im Vertrag stehen. Das gehört beschrieben.

Bei mir gehören Impressum und Datenschutzerklärung zum Umfang: Ich bereite beides vor, binde es richtig ein und übergebe es mit verständlichen Unterlagen. Eine Rechtsberatung ersetzt das nicht – aber Sie stehen damit nicht mit leeren Händen da. Was alles dazugehört, steht auf der Seite Website für Hausverwaltungen.