Wie Hausverwaltungen über Google neue Eigentümergemeinschaften gewinnen

Eine Eigentümergemeinschaft wechselt die Verwaltung nicht spontan. Der Ablauf ist fast immer derselbe: Es gibt Unzufriedenheit – eine Abrechnung kommt zu spät, auf Anrufe folgt nichts, ein Schaden bleibt liegen. Irgendwann nimmt ein Mitglied des Verwaltungsbeirats die Sache in die Hand und soll zwei oder drei Alternativen in die nächste Versammlung mitbringen.

Diese Person ist kein Fachmann. Sie fragt im Bekanntenkreis, und sie sucht bei Google. Dann sieht sie sich drei, vier Auftritte an und ruft dort an, wo sie den Eindruck hat, dass sie sich in der Versammlung mit diesem Vorschlag nicht blamiert. Genau das ist der Maßstab, an dem Ihre Website gemessen wird – nicht Schönheit, sondern Vertretbarkeit.

Daraus folgt alles Weitere: Wer gefunden werden will, muss in diesen Suchen vorkommen. Und wer angerufen werden will, muss auf der Seite die Fragen beantworten, die ein Beirat in der Versammlung gestellt bekommt.

„Hausverwaltung“ plus Ort

Die häufigste und umkämpfteste. Hier entscheidet vor allem der Eintrag in der Karte, also das Google-Unternehmensprofil – und die Entfernung zum Suchenden, an der sich nichts drehen lässt. Wer im Nachbarort sitzt, erscheint bei der Suche aus der Stadt weiter hinten; das ist der Punkt, an dem man Angebote erkennt, die etwas anderes behaupten.

„WEG-Verwaltung“ oder „Mietverwaltung“ plus Ort

Weniger Suchanfragen, deutlich bessere. Wer so sucht, weiß, was er braucht – und hier entscheidet nicht die Karte, sondern ob es eine eigene Seite zu dieser Leistung gibt. Das ist die Suche, bei der Verwaltungen mit einer einzigen Leistungsseite systematisch verlieren.

„Hausverwaltung wechseln“

Die wertvollste von allen, und fast niemand bedient sie. Wer das eingibt, hat sich schon entschieden – er sucht nicht eine Verwaltung, sondern den Weg zu einer. Dazu unten mehr.

Es ist der größte einzelne Hebel für die lokale Suche, es ist kostenlos, und es ist bei den meisten Verwaltungen halb ausgefüllt. Was hineingehört:

• Die richtige Hauptkategorie – „Hausverwaltung“ oder „Immobilienverwaltung“, nicht „Immobilienmakler“. Sie entscheidet maßgeblich, bei welchen Suchen der Eintrag überhaupt in Frage kommt.
• Leistungen als einzelne Einträge: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung. Jede mit einer kurzen Beschreibung.
• Öffnungszeiten, die stimmen – inklusive der Zeiten, in denen niemand erreichbar ist.
• Bilder: Büro, Team, verwaltete Objekte, soweit die Eigentümer zustimmen. Kein Bildmaterial aus Datenbanken.
• Die Website-Adresse, und zwar die passende Seite. Wer eine eigene Seite zur WEG-Verwaltung hat, kann sie dort hinterlegen.
• Die Beschreibung des Betriebs, in der steht, was Sie verwalten, wo und seit wann – und die Nachweise, die Sie haben.

Und: Das Profil muss bestätigt sein. Steht darin „Inhaber dieses Unternehmens?“, gehört es Ihnen noch nicht. Die Bestätigung läuft über Google, meist per Video oder Postkarte, und kann nur der Betrieb selbst machen.

Eine Seite kann nur für eine Sache die beste Antwort sein. Deshalb braucht jede Leistung ihre eigene Seite – und jedes Gebiet, in dem Sie wirklich verwalten, kann eine bekommen.

Wichtig ist die Grenze: Eine Ortsseite braucht einen echten Grund. Objekte dort, ein Büro, ein Ansprechpartner. Dreißig Seiten mit demselben Text und ausgetauschtem Ortsnamen wertet Google als Schein-Seiten ab, und dann ist der Schaden größer als der Nutzen. Drei Gebietsseiten mit eigenem Inhalt sind mehr wert als dreißig aus der Schablone.

Die vollständige Liste dessen, was auf eine Verwaltungs-Website gehört, steht in der Checkliste zu den Inhalten.

Er muss in der Versammlung Fragen beantworten können. Stehen die Antworten auf Ihrer Seite, kann er Sie vorschlagen; stehen sie nicht da, nimmt er die Verwaltung, bei der sie standen:

• Verwalten die überhaupt, was wir sind? Eine WEG mit 14 Einheiten – oder nur große Bestände?
• Verwalten die bei uns? Das Gebiet, mit Ortsnamen.
• Mit wem haben wir zu tun? Name, Foto, Durchwahl der Verwalterin oder des Verwalters.
• Sind die zertifiziert? Die Erlaubnis nach § 34c GewO und, falls vorhanden, die Zertifizierung nach § 26a WEG. Wie man das zeigt.
• Wie groß sind die? Zahl der Einheiten, Zahl der Mitarbeitenden, Jahr der Gründung. Eine Verwaltung, die ihre Größe nicht nennt, wirkt kleiner als sie ist.
• Wie läuft der Wechsel? Der Punkt, an dem fast alle schweigen.

Ein Beirat hat Angst vor dem Wechsel, nicht vor der neuen Verwaltung. Was passiert mit den Unterlagen? Wer schreibt die Beschlussvorlage? Was ist mit der laufenden Abrechnung? Muss die Gemeinschaft kündigen, und wann? Solange diese Fragen offen sind, bleibt alles, wie es ist – auch bei Unzufriedenheit.

Eine Seite, die den Wechsel Schritt für Schritt beschreibt, nimmt genau diese Angst. Sie beantwortet die Suche „Hausverwaltung wechseln“, sie ist für einen Beirat ausdruckbar, und sie ist bei Mitbewerbern fast nie vorhanden. Was hineingehört:

• der Ablauf von der ersten Anfrage bis zur Übernahme, mit Zeitangaben,
• welche Unterlagen Sie brauchen und welche die alte Verwaltung herausgeben muss,
• wer die Beschlussvorlage für die Versammlung schreibt – wenn Sie das übernehmen, schreiben Sie es hin,
• was mit der laufenden Abrechnung passiert,
• worauf die Gemeinschaft bei Kündigungsfristen achten muss,
• ein Angebot, unverbindlich auf die Unterlagen zu schauen, bevor etwas entschieden wird.

Hausverwaltungen haben es hier schwerer als jede andere Branche: Wer zufrieden ist, merkt es nicht, und wer sich über eine Abrechnung ärgert, schreibt. Entsprechend sehen viele Profile schlechter aus, als die Arbeit ist.

• Fragen Sie aktiv – bei Eigentümern, denen Sie gerade geholfen haben, und bei Beiräten nach einer Versammlung, die gut lief. Das ist der einzige Weg, der funktioniert.
• Antworten Sie auf jede Bewertung, auch auf die schlechten, sachlich und ohne Rechtfertigung. Diese Antworten liest der nächste Beirat, nicht der Verfasser.
• Kaufen Sie keine. Google erkennt die Muster, und im Ernstfall kostet es das ganze Profil.
• Verlangen Sie keine Gegenleistung für eine Bewertung – auch keine kleine.

• Platz-1-Versprechen. Die Reihenfolge macht Google, und sie ändert sich. Wer sie zusagt, verkauft Ihnen etwas.
• Gekaufte Verweise. Die üblichen Muster erkennt Google, und die Abwertung trifft die eigene Seite.
• Dreißig Ortsseiten aus der Schablone. Siehe oben: Schein-Seiten werden abgewertet.
• Anzeigen statt Website. Anzeigen bringen Besucher, solange Sie zahlen. Landen die auf einer Seite, die die Fragen des Beirats nicht beantwortet, zahlen Sie für Absprünge.
• Alles auf einmal. Profil in Ordnung bringen, dann eine Leistungsseite, dann die Wechselseite. In dieser Reihenfolge, weil der erste Schritt am schnellsten wirkt.

Keine Zahl – wie viele Anfragen über Google hereinkommen, hängt an Ihrem Gebiet, der Zahl der Mitbewerber und der Größe der Gemeinden. Was sich sagen lässt: Das eingerichtete Unternehmensprofil wirkt am schnellsten, manchmal in Tagen. Neue Seiten brauchen in der Regel Wochen bis Monate, bis Google sie aufgenommen, eingeordnet und mit anderen verglichen hat. Eine Garantie gibt es nicht, und wer eine gibt, kennt die Antwort nicht.

Die Rechnung ist in dieser Branche trotzdem eine andere als woanders: Eine gewonnene Eigentümergemeinschaft bleibt Jahre. Es braucht keine zwanzig Anfragen im Monat, damit sich die Arbeit lohnt.

Woran es liegen kann, dass Sie bislang nicht auftauchen, steht im Ratgeber dazu – mit einer Anleitung, wie Sie jeden Punkt selbst prüfen. Wenn Sie es nicht selbst machen möchten: So sehe ich mir Ihren Betrieb bei Google an.